"세입자 들어오면 그 돈 받아서 줄게."라는 집주인의 말은 법적으로 아무런 효력이 없는 핑계일 뿐입니다. 당장 이사 갈 집을 계약했는데 보증금이 묶여버리면 그 스트레스는 이루 말할 수 없습니다.
하지만 감정적으로 호소하거나 화를 낸다고 돈이 나오지 않습니다. 철저하게 법적인 절차를 밟아 압박하는 것만이 내 돈을 지키는 유일한 방법입니다.
부동산 법률 전문가의 시선으로, 내용증명 발송부터 임차권등기명령, 그리고 보증금 반환 소송까지 시간 순서대로 완벽하게 정리해 드립니다.
아래 이미지는 전세보증금을 돌려받지 못했을 때 취해야 할 법적 조치를 3단계로 정리한 인포그래픽입니다. '1단계: 내용증명 발송', '2단계: 임차권등기명령 신청', '3단계: 지급명령/반환소송'의 순서로 진행되며, 하단에는 "주의: 등기 완료 전 이사 금지!"라는 핵심 경고 문구가 포함되어 있습니다.
1. 1단계: 증거 남기기 (계약 해지 통보와 내용증명)
가장 흔한 실수는 '구두 합의'만 믿는 것입니다. 법적 다툼으로 가면 "나는 그런 말 들은 적 없다"고 오리발을 내미는 집주인이 태반입니다. 묵시적 갱신을 막고 확실한 반환 의사를 밝히기 위해 기록을 남겨야 합니다.
- 문자와 녹취: "00년 0월 0일부로 계약을 종료하고 보증금 반환을 요청합니다"라는 내용을 문자로 보내고, 집주인의 답장을 캡처해두세요. 통화 녹음도 필수입니다.
- 내용증명(Content Proof) 발송: 만약 연락이 닿지 않거나 미온적이라면 즉시 우체국을 통해 내용증명을 보내세요. "언제까지 반환하지 않으면 법적 조치를 취하고, 그로 인한 이자와 소송 비용까지 청구하겠다"는 강력한 경고장이 됩니다.
"내용증명, 변호사 없이 혼자 써도 될까?" 우체국 양식을 활용해 셀프로 작성하는 법과 필수 기재 항목을 알려드립니다.
2. 2단계: 이사를 가야 한다면 필수 (임차권등기명령)
새집으로 이사를 가야 하거나 대출 연장을 위해 주소를 옮겨야 할 때, 그냥 나가면 큰일 납니다. 내 보증금을 지켜주는 보호막인 '우선변제권'을 유지한 채로 이사할 수 있게 해주는 제도가 바로 **'임차권등기명령'**입니다.
- 신청 시기: 전세 계약 기간이 '만료된 후'에만 신청할 수 있습니다. (만기 전에는 불가)
- 효력: 등기부등본(을구)에 "이 집은 보증금을 안 돌려준 집입니다"라고 빨간 딱지를 붙이는 것과 같습니다. 이렇게 되면 집주인은 새로운 세입자를 구하기 어려워지므로, 심리적 압박을 느껴 돈을 구해오게 됩니다.
- 주의사항: 법원에 신청하고 바로 이사 가면 안 됩니다. 반드시 등기부등본에 기재가 '완료된 것'을 눈으로 확인한 후에 전입신고를 옮겨야 합니다.
아래 이미지는 전세 계약 만료 후 이사를 가려는 세입자를 '임차권등기 완료'라는 방패가 막아세우는 모습을 표현한 일러스트입니다. "등기 전, 짐 빼면 대항력 상실!"이라는 문구와 함께, 임차권등기가 완료되기 전에 이사를 가면 보증금을 받을 권리(대항력)를 잃게 된다는 것을 시각적으로 경고합니다.
"법원 갈 시간 없이 인터넷으로 신청하려면?" 대법원 전자소송 사이트를 통해 임차권등기명령을 신청하는 절차를 캡처와 함께 설명합니다.
3. 3단계: 강제 집행의 시작 (지급명령 및 반환 소송)
임차권등기까지 했는데도 돈을 안 준다면, 이제는 국가의 힘을 빌려야 합니다.
- 지급명령 신청: 소송보다 훨씬 빠르고 비용이 저렴합니다. 법원이 "돈 줘라"라고 명령을 내리고, 집주인이 2주 안에 이의 제기를 안 하면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다. 이 결정문으로 집주인의 통장을 압류하거나 경매를 넘길 수 있습니다.
- 전세보증금 반환 소송: 집주인이 지급명령에 이의를 제기하거나 다툼의 여지가 있다면 정식 재판으로 갑니다. 승소 판결을 받으면 연 12%의 지연 이자까지 청구할 수 있습니다.
- 보증보험(HUG/HF) 청구: 만약 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면, 임차권등기가 완료된 후 공사(HUG 등)에 이행 청구를 하여 돈을 먼저 받을 수 있습니다.
"소송 비용, 집주인에게 다 받을 수 있을까?" 소송 비용액 확정 신청을 통해 변호사 선임료와 인지대를 돌려받는 범위를 정리해 드립니다.
전문가의 요약
내 돈을 지키는 골든타임은 **'이사 가기 전'**입니다.
- 통보: 만기 2개월 전까지 해지 통보를 증거(내용증명)로 남기세요.
- 등기: 돈을 못 받았다면 무조건 **'임차권등기명령'**을 신청하고, 등기부에 찍힌 걸 보고 나가세요.
- 청구: 보증보험에 가입했다면 공사에 청구하고, 없다면 지급명령으로 통장 압류를 진행하세요.
자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)
Q1. 집주인이 "세입자 구해지면 돈 줄게"라고 하는데 기다려도 되나요?
A. 믿지 마세요. 그건 집주인의 사정일 뿐입니다. 기다려준다고 해도 법적으로 이자를 받을 수 있는 것도 아닙니다. 정 기다려줘야 한다면, 언제까지 돌려줄 것인지 확약서를 받고 공증을 서거나, 임차권등기명령 신청을 병행하며 압박해야 합니다.
Q2. 임차권등기명령 신청하는 데 집주인 동의가 필요한가요?
A. 전혀 필요 없습니다. 임차인의 단독 권리입니다. 심지어 신청 비용(인지대, 송달료 등)도 나중에 집주인에게 청구하여 받아낼 수 있습니다. 집주인에게 알리지 않고 조용히 신청하셔도 법원에서 알아서 통보해 줍니다.
Q3. 전세 대출 연장은 어떻게 하나요?
A. 보증금을 못 받아 이사를 못 가는 상황이라면, 은행에 '전세자금대출 연장'을 신청할 수 있습니다. 이때 은행은 집주인의 동의나 임차권등기 설정 여부를 확인할 수 있으니, 미리 은행 창구에 방문하여 "집주인 미반환으로 인한 연장" 상담을 받으셔야 합니다.
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