주담대 갈아타기, 무턱대고 신청했다가 거절? 필수 체크리스트 5가지 & DSR 계산법

"옆집 철수는 금리 3%대로 갈아탔다는데, 왜 저는 안 된다고 하죠?" "신용점수 900점인데 대출 거절당했습니다. 이유가 뭔가요?"

최근 시중 은행 금리가 소폭 내려가면서, 기존의 고금리(5~6%대) 대출을 저금리(3~4%대)로 바꾸려는 '주담대 갈아타기(대환대출)' 열풍이 불고 있습니다. 금리가 1%p만 낮아져도 매달 내는 이자가 수십만 원 줄어드니 당연한 선택입니다.

하지만 은행 창구에서, 혹은 대환대출 플랫폼 앱에서 **"고객님은 갈아타기가 불가능합니다"**라는 청천벽력 같은 소리를 듣는 분들이 너무나 많습니다.

이유는 단 하나, **'바뀐 규제'**를 통과하지 못했기 때문입니다. 대출을 갈아탄다는 것은 단순히 이자율만 바꾸는 게 아니라, **'새로운 대출을 받아 기존 대출을 갚는 것'**입니다. 즉, 2025년 현재의 까다로운 대출 규제(스트레스 DSR)를 다시 적용받아야 한다는 뜻입니다.

오늘은 기분 좋게 갈아타려다 낭패 보지 않도록, 은행 가기 전 반드시 확인해야 할 5가지 필수 체크리스트와 DSR 셀프 계산법을 정리해 드립니다.

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1. 갈아타기의 핵심: 왜 '지금' 규제를 적용받나?

많은 분들이 오해하는 것이 있습니다. "나 집 살 때는(3년 전) 대출이 5억 나왔으니까, 지금 갈아타도 5억 나오겠지?"

절대 아닙니다. 3년 전에는 없었던 **'스트레스 DSR'**이라는 강력한 규제가 지금은 존재합니다. 대환대출은 신규 대출로 취급되므로, 현재의 소득과 현재의 규제 기준으로 한도를 다시 계산합니다. 이 과정에서 한도가 줄어들어 갈아타기에 실패하는 경우가 속출합니다.

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2. 갈아타기 전 필수 체크리스트 BEST 5

신청 버튼을 누르기 전, 아래 5가지를 먼저 자가 진단해보세요. 하나라도 걸리면 승인이 거절되거나 손해를 볼 수 있습니다.

✅ Check 1. 내 DSR은 40% 이내인가? (가장 중요)

아무리 신용이 좋아도 DSR이 40%를 넘으면 1금융권 대출은 불가능합니다.

• 집 살 때보다 연봉이 줄었거나,
• 그 사이에 마이너스 통장을 뚫었거나,
• 자동차 할부를 새로 끊었다면? DSR 수치가 올라가서 갈아타기 한도가 안 나올 수 있습니다. (상세 계산법은 아래 3번 챕터에서 다룹니다.)

 

✅ Check 2. 집값이 떨어지지는 않았나? (LTV 한도)

대출 한도는 집값(KB시세)의 일정 비율(LTV)로 정해집니다.

• 매수 당시: 10억 원 (LTV 70% = 7억 대출)
• 현재 시세: 8억 원 (LTV 70% = 5.6억 대출) 만약 집값이 떨어져서 대출 한도(5.6억)가 기존 대출 잔액(예: 6억)보다 낮아졌다면? 차액(4천만 원)을 현금으로 갚아야만 갈아탈 수 있습니다. KB시세 조회가 필수입니다.

✅ Check 3. 중도상환수수료 vs 이자 절감액

지난번 포스팅에서 다뤘듯이, 대출받은 지 3년이 안 지났다면 위약금(중도상환수수료)을 내야 합니다.

(낼 수수료) < (아낄 이자) 이 공식이 성립할 때만 갈아타야 합니다. 보통 금리 차이가 0.5%p 이상 나고, 잔여 기간이 2년 이상이라면 수수료를 내고라도 갈아타는 게 이득입니다. [면제 조건 보기]

✅ Check 4. 기존 대출이 정책 모기지인가?

만약 현재 쓰고 있는 대출이 디딤돌대출이나 보금자리론 같은 정부 정책 상품이라면?

• 갈아타기 비추천: 정책 상품은 이미 최저 금리 수준이며, 시중 은행 상품으로 갈아타는 순간 나중에 다시 정책 상품으로 돌아오기 매우 어렵습니다. (자격 요건 재심사 필요) 웬만하면 유지하세요.

✅ Check 5. 추가 주택 구매 이력이 있는가?

대출 실행 후 분양권을 샀거나 다른 주택을 매수했다면, '주택 추가 매수 금지 약정' 위반으로 대출 회수 대상이 될 수 있습니다. 갈아타기 심사 과정에서 이 사실이 발각되면 대출이 거절될 뿐만 아니라 기존 대출도 즉시 갚아야 합니다.

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3. 실전! DSR 셀프 계산법 (계산기 두드리기)

"그래서 제가 갈아탈 수 있나요?" 이 질문에 답하려면 DSR을 계산해야 합니다. 복잡한 공식 대신 핵심만 알려드립니다.

🧮 DSR 계산 공식

(주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자/원리금) ÷ 연 소득 × 100

1단계: 내 소득 확인하기

• 증빙 소득: 원천징수영수증상의 세전 연봉.
• 인정 소득: (소득 증빙이 어려운 경우) 건강보험료 납부 내역이나 카드 사용액으로 추산한 소득.

2단계: 부채 상환액 더하기

• 주택담보대출: 원금 + 이자 (스트레스 금리 가산된 원리금)
• 신용대출: 전체 잔액 ÷ 5년 (나누기 5를 한다는 게 핵심!)
• 자동차 할부: 1년 치 원리금
• 전세대출/예적금담보대출: 제외 (보통 미포함)

3단계: 40% 넘는지 확인하기

• 계산된 값이 40% 이하라면? → 통과! (안전하게 갈아타기 가능)
• 계산된 값이 40% 초과라면? → 거절! (대출금을 줄이거나 다른 방법을 찾아야 함)

💡 꿀팁: 네이버에 **'DSR 계산기'**를 검색하거나, 핀다/토스 앱의 '대출 갈아타기 진단' 기능을 쓰면 1분 만에 자동으로 계산해 줍니다. 손으로 하지 마세요!

 

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4. DSR 40%에 걸렸을 때 뚫는 방법 (SOS 전략)

"계산해 보니 45%가 나옵니다. 포기해야 하나요?" 아직 방법이 있습니다. DSR 수치를 낮추는 기술을 쓰면 됩니다.

1. 만기를 늘려라 (30년 → 40년): 갚는 기간이 길어지면 1년 치 부담액이 줄어들어 DSR 수치가 뚝 떨어집니다. 갈아탈 때 40년 만기 상품을 선택하세요.
2. 신용대출부터 갚아라 (선후 관계): 신용대출은 DSR을 엄청나게 잡아먹는 하마입니다. 마통을 잠시 갚아서 없앤 뒤 주담대를 갈아타고, 나중에 다시 마통을 뚫으세요. (지난번 '대출 순서' 글 참조)

 

1. 주기형 고정금리를 택하라: 변동금리보다 스트레스 금리를 덜 적용받아 한도가 늘어납니다.

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5. 마치며: 준비된 자만이 '저금리'를 누린다

대출 갈아타기는 단순히 은행 앱에서 버튼 몇 번 누른다고 되는 게 아닙니다. 집값 변동, 소득 변화, 그리고 강화된 규제까지 삼박자를 모두 맞춰야 성공할 수 있는 고난도 미션입니다.

하지만 성공만 한다면 매달 치킨 10마리, 1년이면 해외여행 한 번 갈 돈을 아낄 수 있습니다. 귀찮다고 미루지 마시고, 오늘 당장 **[KB시세 조회]**와 **[DSR 계산]**부터 시작해 보세요.

여러분의 성공적인 '대환'을 응원합니다.

 

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