양도소득세를 계산할 때, 매도 가격은 시장이 정하지만 **'세금'을 정하는 건 바로 집주인의 '영수증'**입니다.
"내가 인테리어에 5천만 원이나 썼는데, 왜 공제가 안 되나요?" 세무 상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 하소연입니다. 안타깝게도 세법은 집주인의 지갑 사정을 봐주지 않습니다. 법에서 정한 **'자본적 지출'**만 경비로 인정하기 때문입니다.
수천만 원의 세금이 오가는 중요한 기준, 특히 헷갈리기 쉬운 **'에어컨 설치비'**를 포함하여 2026년 기준 필요경비 인정 항목을 완벽하게 정리해 드립니다.
💰 "내가 쓴 인테리어 비용, 세금 공제 될까?"
🧮 [양도세 필요경비 인정 여부 자가 체크리스트]
1. 핵심 기준 : "자본적 지출"만 기억하세요
세법에서는 집수리 비용을 크게 두 가지로 나눕니다.
- 자본적 지출 (Capital Expenditure): [인정 O]
- 집의 **'가치를 현실적으로 상승'**시키거나, **'내용연수(수명)를 연장'**시키는 지출.
- 예: 발코니 확장, 엘리베이터 설치 등.
- 수익적 지출 (Revenue Expenditure): [인정 X]
- 본래의 기능을 유지하거나, 원상 복구를 위한 단순 수리/치장 비용.
- 예: 도배, 장판, 페인트, 단순 소모품 교체.
💡 Expert's Tip "집 팔 때 도움 되는 수리"라고 생각하시면 쉽습니다. 다음 매수자가 "이거 되어 있어서 집값이 비싸구나"라고 인정할 만한 것들만 경비로 빠집니다.
2. 에어컨, 인정될까? (시스템 vs 스탠드)
가장 논란이 많고 질문이 많은 항목입니다. 결론부터 말씀드리면 **'종류'**에 따라 다릅니다.
- 천장형 시스템 에어컨: [인정 O]
- 건물 천장에 매립되어 건물과 일체가 된 설비로 봅니다. 집의 가치를 높이는 자본적 지출로 인정받습니다.
- 스탠드/벽걸이 에어컨: [인정 X]
- 이사 갈 때 떼어갈 수 있는 '가전제품'으로 봅니다. 설치비가 아무리 비싸도 필요경비로 인정되지 않습니다.
(※ 단, 시스템 에어컨이라도 적격 증빙(현금영수증, 세금계산서)이 없으면 인정되지 않습니다.)
아래 이미지는 에어컨 설치비의 양도세 필요경비 인정 여부를 에어컨 종류에 따라 비교한 인포그래픽입니다. 왼쪽의 '시스템 에어컨(천장형)'은 건물 일체형 설비로 보아 '인정 OK'를, 오른쪽의 '스탠드/벽걸이 에어컨'은 단순 가전제품으로 보아 '인정 NO'를 명확히 표시하여 두 경우의 차이를 보여줍니다.
3. [인정 O] 챙겨야 할 항목 (자본적 지출)
이 항목들의 영수증은 등기권리증과 함께 금고에 보관하셔야 합니다.
- 구조 변경: 발코니 확장 공사비, 방 확장 공사비.
- 창호 공사: 섀시(샤시) 전체 교체 비용. (가장 금액이 큽니다)
- 난방 시설: 보일러 교체비 (단순 수리가 아닌 전체 교체), 배관 공사비.
- 거래 비용: 취득세, 중개수수료(살 때/팔 때 모두), 법무사 비용, 채권 매각 차손, 세무사 신고 대행 수수료.
4. [인정 X] 버려도 되는 항목 (수익적 지출)
아쉽지만, 아래 비용들은 집을 예쁘게 꾸미거나 고치는 비용일 뿐 세금 혜택은 없습니다.
- 인테리어 마감: 도배, 장판, 마루, 페인트, 타일 시공.
- 주방/욕실: 싱크대 교체, 붙박이장 설치, 욕실 수리(단순 타일/도기 교체).
- 기타: 문짝 교체, 조명 기구 교체, 보일러 수리비, 옥상 방수 공사(단순 방수 페인트), 하수구 뚫는 비용.
⚠️ 주의: "싱크대랑 화장실 수리비가 수천만 원인데 안 되나요?" 네, 안 됩니다. 이는 주거 생활의 편의를 위한 지출로 보지, 집의 자산 가치를 높이는 필수적 지출로 보지 않는 것이 과세 관청의 입장입니다.
아래 이미지는 주요 인테리어 항목들을 '필요경비 인정 OK(자본적 지출)'과 '필요경비 인정 NO(수익적 지출)'로 분류한 인포그래픽입니다. 왼쪽 파란색 영역에는 발코니 확장, 샷시 교체 등 집의 가치를 높이는 항목들을, 오른쪽 주황색 영역에는 도배/장판, 싱크대 교체 등 단순 유지 보수 항목들을 아이콘과 함께 배치하여 비교했습니다.
📉 "영수증 챙기면 양도세 얼마나 줄어들까?"
📊 [필요경비 금액별 세금 절감액 시뮬레이션]
5. 필수 준비물 : "적격 증빙"이 생명이다
"계좌이체 내역 있으니까 되겠죠?" 절대 아닙니다. 세무서에서는 단순히 돈 보낸 내역만으로는 공사 사실과 세금 신고 여부를 확인할 수 없다고 봅니다. 반드시 아래 서류를 갖춰야 합니다.
- 세금계산서 또는 계산서
- 신용카드 매출전표
- 현금영수증 (소득공제용이 아닌 지출증빙용 추천, 소득공제용도 가능은 함)
- 공사 계약서 및 견적서 (보완 서류)
💡 꿀팁: 인테리어 업자가 "현금 주시면 10% 깎아드려요(부가세 별도)"라고 할 때, 계산기를 두드려 봐야 합니다. 만약 내 양도세율이 35% 구간이라면, 10% 부가세를 더 내고 세금계산서를 받은 뒤 나중에 35%만큼 세금을 깎는 것이 훨씬 이득입니다.
6. 결론 : "공사는 기록이다"
양도세 신고 기간이 닥쳐서 인테리어 사장님께 전화하면, 이미 폐업했거나 연락이 닿지 않는 경우가 태반입니다. 집을 사고 수리하는 그 순간부터, '자본적 지출'에 해당하는 항목은 반드시 사진을 찍고 영수증을 챙기십시오.
종이 한 장 차이로 수백만 원이 왔다 갔다 하는 것이 양도세의 세계입니다.
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