"집은 공동명의가 유리하다"라는 말, 많이 들어보셨을 겁니다. 하지만 구체적으로 **'얼마짜리 집'**부터 유리한지, '얼마나' 아껴지는지 정확히 아는 분은 드뭅니다.
결론부터 말씀드리면, **공시가격 18억 원(시세 약 25억~26억 원)**까지는 부부 공동명의가 압도적으로 유리합니다. 세금이 '0원'이 되기 때문입니다.
단독명의의 12억 공제와 공동명의의 18억 공제. 이 6억 원의 차이가 만드는 **'종부세 0원의 마법'**과, 놓치기 쉬운 '단독명의 특례 신청' 전략까지 2026년 세법 기준으로 완벽하게 분석해 드립니다.
🏠 "우리 집 종부세, 공동명의로 바꾸면 0원?"
🧮 [2026년 종합부동산세 모의 계산기]
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1. 기본 공제액의 차이 : "12억 vs 18억"
종부세는 **'인별 과세'**가 원칙입니다. 즉, 사람마다 공제액을 줍니다. 여기서 마법이 발생합니다.
- 단독명의 (1세대 1주택):
- 기본 공제액 12억 원.
- 공시가격 12억 원을 넘으면 세금을 냅니다.
- 부부 공동명의 (지분 50:50):
- 남편 9억 원 + 아내 9억 원 = 총 18억 원 공제.
- 공시가격 18억 원까지 세금이 **'0원'**입니다.
💡 Expert's Insight 공시가격 18억 원은 실거래가(시세)로 치면 약 25억~26억 원 수준입니다. 즉, 서울 마포, 성동구의 웬만한 대장 아파트는 물론 강남권 중소형 평수까지도 공동명의라면 종부세를 한 푼도 안 낼 수 있다는 뜻입니다.
종합부동산세 기본 공제액을 단독명의와 부부 공동명의로 나누어 비교한 인포그래픽입니다. 왼쪽 '단독명의'는 12억 원까지만 공제되고 초과분은 과세됨을 붉은색으로 표시한 반면, 오른쪽 '부부 공동명의'는 남편과 아내가 각각 9억 원씩 총 18억 원까지 공제받아 세금이 '0원'이 될 수 있음을 녹색 체크 표시와 함께 강조하여 보여줍니다. 왼쪽 '단독명의'는 12억 원까지만 공제되고 초과분은 과세됨을 붉은색으로 표시한 반면, 오른쪽 '부부 공동명의'는 남편과 아내가 각각 9억 원씩 총 18억 원까지 공제받아 세금이 '0원'이 될 수 있음을 녹색 체크 표시와 함께 강조하여 보여줍니다.
2. 단독명의가 유리한 경우 : "고령자 & 장기보유자"
"그럼 무조건 공동명의가 좋은가요?" 꼭 그렇지는 않습니다. 단독명의자에게만 주는 강력한 무기, **'세액 공제'**가 있기 때문입니다.
- 고령자 공제: 만 60세 이상부터 적용.
- 장기보유 공제: 5년 이상 보유 시 적용.
- 합산 한도: 두 가지를 합쳐 **최대 80%**까지 세금을 깎아줍니다.
[시뮬레이션] 만약 공시가격이 20억 원인 집을 가진 70세 어르신(15년 거주)이라면?
- 공동명의: 18억 공제 후 2억에 대해 과세 ➔ 세금 발생.
- 단독명의: 12억 공제 후 8억에 대해 과세되지만, 세금의 80%를 할인받음 ➔ 단독명의가 더 유리할 수 있음.
3. 신의 한 수 : "공동명의 1주택자 과세 특례"
여기서 딜레마가 생깁니다. "젊을 때는 공동명의가 좋은데, 늙어서는 단독명의가 좋네? 나중에 또 바꿔야 하나?"
걱정하지 마십시오. 국세청은 **'특례 신청 제도(매년 9월)'**를 운영합니다. 부부가 공동명의로 등기되어 있더라도, 세금 낼 때는 '단독명의' 방식을 선택할 수 있습니다.
- 원칙: 각각 9억씩 공제 (총 18억 공제, 세액공제 없음)
- 특례 신청: 한 사람 몰아주기 (12억 공제 + 고령자/장기보유 80% 공제 적용)
★ 결론: 공동명의로 해두면 [공동명의 방식 vs 단독명의 방식] 중 세금이 적게 나오는 쪽을 매년 골라 먹을 수 있습니다. 즉, 공동명의는 '유리함'과 '유연함'을 모두 갖춘 셈입니다.
아래 이미지는 부부 공동명의자가 매년 9월 종부세 과세 방식을 선택할 수 있는 '특례 신청 제도'의 흐름을 보여주는 플로우차트입니다. '부부 공동명의 등기' 상태에서 시작하여, '원칙 적용(각각 9억 공제)'과 '특례 신청(단독명의 방식 적용)' 중 하나를 선택하는 과정을 보여주며, 최종적으로 '최적의 절세 전략'을 활용할 수 있음을 나타냅니다.
📉 "명의 변경 시 증여세와 취득세는?"
📊 [부부 간 증여 시 비용 vs 절세액 비교표]
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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 공동명의로 바꾸면 아내(피부양자) 건강보험료가 오르나요? A. 네, 그럴 수 있습니다. (가장 주의해야 할 점) 전업주부인 배우자가 남편 직장건강보험의 피부양자로 올라가 있는 경우, 공동명의로 지분을 받으면 '지역가입자'로 전환되어 건보료 폭탄을 맞을 수 있습니다.
- 기준: 배우자 지분의 재산세 과세표준이 5.4억 원을 초과하고 연 소득이 1천만 원을 넘거나, 소득이 없더라도 과세표준이 9억 원을 초과하면 피부양자 자격이 박탈됩니다. (2026년 기준)
- 결론: 종부세 아끼려다 건보료를 더 낼 수도 있으니, 재산세 과세표준을 반드시 확인해야 합니다.
Q2. '1주택자 특례 신청'은 언제, 어떻게 하나요? A. 매년 9월 16일 ~ 30일 사이에 해야 합니다. 종부세 고지서는 11월 말에 나오지만, 특례 신청은 9월에 미리 해야 합니다.
- 방법: 국세청 홈택스 또는 관할 세무서에서 '공동명의 1주택자 특례 신청서'를 제출하면 됩니다. 한 번 신청하면 다음 해부터는 자동으로 적용되지만, 상황이 바뀌어 취소하고 싶다면 다시 신청 기간에 취소해야 합니다.
Q3. 양도소득세도 공동명의가 무조건 유리한가요? A. 90% 이상 유리합니다. 양도세는 차익이 클수록 세율이 높아지는 '누진세' 구조입니다. 수익을 반으로 나누면 낮은 세율 구간을 적용받고, 기본공제(연 250만 원)도 각각 받을 수 있어 단독명의보다 세금이 훨씬 적게 나옵니다. **'살 때(종부세)'**와 '팔 때(양도세)' 모두 공동명의가 유리한 편입니다.
4. 주의사항 : "배보다 배꼽이 더 클 수도"
지금 당장 명의를 바꾸러 등기소로 달려가기 전에, 계산기를 두드려야 합니다. 명의를 바꾸는 과정에서 발생하는 '비용' 때문입니다.
- 증여세: 부부 사이에는 10년 동안 6억 원까지만 증여세가 없습니다. (집값의 절반이 6억을 넘으면 증여세 발생)
- 취득세: 명의를 넘겨받는 배우자는 지분에 대해 **취득세(3.5~12% 등)**를 내야 합니다.
[전문가 조언]
- 집을 살 때(취득 시): 무조건 공동명의가 유리합니다. (취득세 차이 없음)
- 이미 집이 있을 때(보유 시): 종부세 절세액이 취득세+증여세 비용을 뽑으려면 몇 년이 걸리는지 계산해 보고 변경해야 합니다. 보통 5년 이상 걸린다면 신중해야 합니다.
5. 요약 및 결론
2026년 종부세 절세의 핵심은 **"18억 원"**이라는 숫자에 있습니다.
- 공시가 18억(시세 26억) 이하: 묻지도 따지지도 말고 공동명의가 유리. (세금 0원)
- 공시가 18억 초과:
- 젊은 부부 ➔ 공동명의 유리.
- 고령/장기보유자 ➔ 단독명의가 유리할 수 있으나, 공동명의로 해두고 **'특례 신청'**을 하면 됨.
- 결론: 처음 살 때 공동명의로 하는 것이 가장 강력한 절세권(Option)을 쥐는 방법입니다.
이미 단독명의라면, 올 9월 특례 신청 기간을 놓치지 마시고, 신규 취득 예정이라면 계약서에 배우자의 이름을 꼭 함께 적으시길 바랍니다.
📞 "명의 변경, 지금 하는 게 이득일까?"
🚀 [세무 전문가 증여세/취득세 실익 분석]
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