"집주인이 연락을 안 받아요." "보증금을 돌려줄 돈이 없대요. 다음 세입자 구해지면 준다는데 어떡하죠?"
지금 이 글을 검색해서 들어오신 분이라면, 아마 심장이 쿵 내려앉는 심정일 것입니다. 하지만, 지금부터는 정신을 바짝 차려야 합니다. 불안해만 하고 있으면 내 소중한 자산을 지킬 수 없습니다.
부동산 전문가의 시선으로, 전세사기 발생 직후 초기 대응부터 HUG 반환 보증 이행, 그리고 '전세사기 특별법'을 통한 구제 방법까지 단계별 로드맵을 명확하게 정리해 드립니다.
아래 이미지는 복잡하고 막막한 전세사기 대응 절차를 한눈에 이해할 수 있도록 정리한 직관적인 로드맵입니다.
1. 초기 대응: 절대 이사 가지 마세요 (대항력 유지)
"짐을 빼는 순간, 당신의 돈은 공중분해 됩니다."
가장 흔한 실수가 "일단 이사 가면 돈을 주겠다"는 집주인의 말에 속아 점유를 푸는 것입니다.
- 대항력 유지: 전입신고와 확정일자, 그리고 **'실거주(점유)'**가 유지되어야 경매 넘어가도 배당을 받을 수 있습니다. 절대 짐을 다 빼거나 주소를 옮기지 마세요.
- 증거 확보: 집주인과의 통화 녹음, 문자 내역을 모두 저장하세요. 만약 연락이 두절되었다면 즉시 **'내용증명(Certification of Contents)'**을 발송하여 계약 해지 의사를 명확히 밝혀야 합니다.
2. 보증 보험 가입자: HUG/HF/SGI 이행 청구
"불행 중 다행입니다. 공사가 대신 갚아줍니다."
전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면, 집주인 대신 보증 기관에 돈을 달라고 청구할 수 있습니다.
- 계약 해지 통보: 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통지가 집주인에게 '도달'해야 합니다. (내용증명 반송 시 '공시송달' 절차 필수)
- 임차권 등기 명령: 보증 이행 청구를 하려면 필수 조건입니다. 등기부등본에 내 권리를 박아두는 것입니다.
- 이행 청구: 계약 종료 후 1개월이 지나도 돈을 못 받으면 보증 기관에 청구합니다.
3. 미가입자: '전세사기 피해자' 결정 신청 (특별법)
"보험이 없다면, 국가가 만든 특별법의 보호를 받아야 합니다."
보증 보험이 없다면 상황이 조금 복잡하지만, 포기는 이릅니다. 국토교통부의 **'전세사기 피해자 지원 위원회'**에 피해자 결정을 신청하세요.
- 인정 요건:
- 대항력을 갖추고 확정일자를 받았을 것.
- 보증금 3억 원 이하 (최대 5억까지 조정 가능).
- 다수의 피해 발생 우려가 있을 것.
- 집주인의 기망 의도(사기)가 의심될 것.
- 지원 혜택:
- 경매 유예/정지: 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 것을 일시 정지시킵니다.
- 우선 매수권: 살던 집이 경매에 나오면, 세입자가 가장 먼저 낙찰받을 수 있는 권리를 줍니다.
- 저리 대출: 전세 피해자를 위한 저금리 대환 대출을 지원합니다.
4. 법적 조치: 임차권 등기 명령 & 보증금 반환 소송
"이사 가야 한다면, 무조건 '등기'부터 하고 가세요."
피치 못할 사정으로 이사를 가야 한다면, 법원에 **'임차권 등기 명령'**을 신청해야 합니다.
- 임차권 등기란?: 내가 이 집을 비우고 이사를 가더라도, 기존에 가지고 있던 대항력(순위)을 그대로 유지해 주는 안전장치입니다.
- 지급 명령 및 소송: 집주인 재산을 강제 집행(압류, 경매)하기 위해 필요한 '집행 권원'을 얻는 과정입니다. 지급 명령이 더 빠르고 간편하지만, 집주인이 이의 신청을 하면 정식 소송으로 갑니다.
💡 결론: 혼자 앓지 말고 전문가와 상의하세요
전세 사기는 개인이 감당하기엔 법리가 너무 복잡합니다.
- HUG 전세피해지원센터
- 대한법률구조공단 (국번 없이 132)
위 기관들에서 무료 법률 상담을 지원하고 있습니다. 내 보증금은 내가 지켜야 합니다. 지금 당장 내용증명부터 작성하고, 전문가의 도움을 받으세요. 끝까지 싸우면 돌려받을 수 있습니다.
아래 이미지는 전세사기 피해로 불안해하는 청년 부부가 등기부등본 등 관련 서류를 들고 법률상담센터를 방문하여 전문가(변호사)와 상담하는 모습입니다.
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